Čo má obsahovať kvalitná projektová dokumentácia
3.2 Čo má obsahovať kvalitná projektová dokumentácia
Podrobné riešenie obsahu projektu je vhodné riešiť so skúseným projektantom, ktorý klientovi poradí, čo má kvalitná dokumentácia obsahovať a aký je možný rozsah obnovy. Pred výberom projektanta je potrebné spresniť si rozsah obnovy a požadovanú formu financovania.
Kvalitná projektová dokumentácia spočíva vždy v podrobnosti realizačnej projektovej dokumentácie. Odporučenie na zrýchlenie a zlacnenie projektovej dokumentácie formou dokumentácie pre stavebné povolenie je hrubým hazardovaním s vlastnými prostriedkami a vždy je základom pre nedorozumenia a budúce problémy. Nepresný a nedostatočne podrobný projekt vždy vytvorí živnú pôdu pre neporovnateľnosť ponúk realizátorov, nevhodné, nepresné, nechcené riešenia. A predovšetkým je to živná pôda pre tzv. práce navyše – čiže náklady navyše oproti tým dohodnutým v základnej zmluve s realizátorom.
Proces projektovania musí mať fázu zistenia požiadaviek. Projektant musí zorganizovať stretnutie so zástupcami vlastníkov, kde zistí podrobnejšie požiadavky. Vypracuje tiež podrobný dotazník pre dôkladné zmapovanie požiadaviek vlastníkov na jednotlivé konštrukcie a riešenia, ktoré potom zapracuje do projektovej dokumentácie.
Tento dotazník možno predložiť na pripomienkovanie ostatným vlastníkom v priebehu prác na projektovej dokumentácii.
Pre spracovanie kvalitnej projektovej dokumentácie je nesmierne dôležité, aby všetky požiadavky klienta na plánovanú obnovu boli zahrnuté už do projektovej dokumentácie. Nie sú to iba požiadavky, o ktorých klient vie, ale aj tie, o ktorých nevie.
Skúsený projektant vie, čo sa dá z ktorých zdrojov financovať, pozná technické a nákladové možnosti obnovy jednotlivých častí stavby, vie poradiť, vie usmerniť. Projektant klienta, samozrejme, ovplyvňuje svojím názorom, svojimi skúsenosťami. Z toho vyplýva, ako veľmi môže projektant ovplyvniť výslednú kvalitu obnovy. Na zistenie týchto požiadaviek musí mať projektant dostatok času a dostatok prostriedkov, aby mohol pre klienta tento čas vyčleniť.
Kvalitná projektová dokumentácia musí obsahovať čo najpodrobnejšie zmapovanie jestvujúceho stavu. Treba vždy voliť určitý kompromis, nakoľko je neekonomické objednávať si podrobné zameranie objektu, aj keď niekedy nie je iná možnosť. Obvykle sa ale, ak sú k dispozícii, používajú dostupné podklady z projektov, podľa ktorých sa stavalo.
Navrhovaný stav by mal obsahovať dostatočnú podrobnosť a názornosť o požadovanej obnove. Samozrejmosťou by mali byť detaily a špecifikácie výrobkov.
Tepelnotechnický posudok, statické posúdenie, bleskozvod, plán organizácie výstavby a rozpočet sú v každej dokumentácii obnovy a mali by byť spracované špecialistami pre dané profesie.
K tomu môžu pribudnúť projekty vnútorných alebo aj vonkajších rozvodov zdravotechniky, plynu, výťahov, vykurovania, elektroinštalácií, merania a regulácie. Zriedkavo aj iné, ako kamerový systém, zabezpečenie objektu, stavebné úpravy objektu, úpravy pozemku, sanácie zatekania, drobné objekty (prístrešky na smetné nádoby, rampy) a podobne.
Ak je to možné, všetky profesie by mali byť spracované so všetkými náležitosťami realizačnej dokumentácie.
V súčasnosti je pri zateplení objektu nutná tiež projektová dokumentácia vyregulovania vykurovacej sústavy. To sa týka aj už vyregulovaných objektov.
Pretože laik nemá veľkú šancu sám si skontrolovať kompletnosť projektovej dokumentácie a zohľadnenie požiadaviek, je nevyhnutné spolupracovať so stavebným dozorom, konzultantom, technikom správcu alebo s niekým, kto má skúsenosti s takýmto druhom stavieb a s projektovou dokumentáciou.
Ešte jedna poznámka na záver. Je síce možné mať naprojektované všetko, na čo si klient spomenie, ale ak sa to nedostane do zmluvného rozpočtu s dodávateľom, ako by to ani naprojektované nebolo. To sa stane aj v prípade nedostatočne podrobnej projektovej dokumentácie.
3.3 Energetické hodnotenie a jeho význam pri plánovaní obnovy
Tzv. projektové energetické hodnotenie poskytuje vlastníkom bytov, resp. investorovi informáciu o tom, ako sa zlepší energetická hospodárnosť budovy po jej obnove v súlade s naprojektovaným riešením. Energetické hodnotenie by spravidla malo byť spracované nezávislým odborníkom, nie samotným projektantom, pretože pre investora slúži ako kontrola, či projektant využil všetky možnosti na zníženie potreby energie budovy. Odporúča sa pritom, aby projektant mal k dispozícii výsledky energetického auditu, ktorý si investor nechal spracovať v prípravnej fáze, a aby z neho pri projektovaní vychádzal. Energetické hodnotenie je teda informáciou aj o tom, aké náklady na energie budú vlastníci bytov po realizácii obnovy znášať a slúži na overenie platnosti predpokladov modelu financovania obnovy. Inými slovami, či sa dosiahne predpokladané zníženie nákladov na vykurovanie a prípadne prípravu teplej vody, ktoré v dostatočnej miere vykompenzuje zvýšené platby do „fondu opráv“ na splátky úveru.
